전세 계약서 작성 특약 사항 필수 항목 | 전세 계약 시 확인해야 할 것

전세 계약서 작성 시 특약 사항 필수 항목, 전세 계약 시 확인해야 할 것 때문에 막막하신가요? 중요한 내용을 놓쳐서 나중에 후회할까 봐 걱정되시는 분들을 위해, 핵심 정보만 쏙쏙 뽑아 명확하게 정리해 드립니다.

인터넷에 떠도는 복잡한 정보들 속에서 무엇이 진짜 중요한지 구분하기 어려우셨죠? 실제로 많은 분들이 놓치기 쉬운 부분들을 짚어드릴게요.

이 글 하나만 보시면, 안전하고 현명한 전세 계약을 위한 든든한 길잡이가 되어 드릴 겁니다. 이제 안심하고 계약서 작성 준비를 시작해 보세요.

특약 필수 항목 총정리

전세 계약서 작성 시 꼭 짚고 넘어가야 할 특약 사항은 무엇일까요? 보증금을 안전하게 지키고 예상치 못한 분쟁을 막기 위한 필수 항목들을 총정리했습니다.

집주인과 세입자 간의 약속을 명확히 하는 특약은 매우 중요합니다. 특히 계약 기간 만료 시 보증금 반환에 대한 내용을 구체적으로 명시하는 것이 일반적입니다.

예를 들어, “임대인은 임대차 기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 통지하지 않을 경우, 본 임대차는 동일한 조건으로 2년간 갱신된 것으로 간주한다”는 내용이 포함될 수 있습니다.

가장 핵심적인 부분은 보증금 반환 시기와 관련해서입니다. 잔금 지급일 또는 계약 만료일에 맞춰 보증금이 정확히 반환될 수 있도록 조항을 명시해야 합니다.

“임대인은 임대차 기간 만료일에 임차인에게 보증금 전액을 반환하며, 만약 반환하지 못할 경우 만료일 익일부터 연 10%의 비율에 의한 지연 이자를 지급한다”는 식으로 구체적인 내용을 넣을 수 있습니다.

시설물 수리나 원상 복구에 대한 내용도 미리 정해두는 것이 좋습니다. 누가 어떤 비용을 부담할지 명확히 해야 추후 문제가 생기지 않습니다.

전세 계약서 작성 특약 사항 필수 항목 중 하나로, “계약 기간 중 임차인의 귀책사유 없이 발생한 건물 자체의 노후 또는 하자로 인한 수선은 임대인이 부담한다”는 조항을 포함할 수 있습니다.

핵심: 계약서에 명시되지 않은 내용은 인정받기 어려우므로, 반드시 꼼꼼하게 확인하고 필요한 내용을 특약으로 추가해야 합니다.

• 보증금 반환: 만료 시점, 지연 이자 명시
• 시설물 수리: 책임 소재와 비용 부담 명확화
• 원상 복구: 계약 종료 시 상태에 대한 합의

계약 전 반드시 확인 사항

전세 계약 시 꼼꼼하게 확인해야 할 특약 사항은 임대차 보호와 직결됩니다. 특히 계약 전, 법적으로 보장받지 못하는 부분을 명확히 하고자 할 때 특약의 역할은 더욱 중요해집니다.

계약서에 포함되어야 할 필수적인 특약 사항들을 구체적인 예시와 함께 제시합니다. 임대인의 수리 의무 범위를 명확히 하는 특약은 누수, 결로 등 예상치 못한 하자에 대한 책임을 가리는 데 필수적입니다.

또한, 계약 갱신 시 전세금 인상률 제한이나, 임대인의 담보 설정 현황을 계약 전에 반드시 확인하는 내용도 중요합니다. 주택의 선순위 담보 설정 금액이 전세금과 합쳤을 때 주택 가격의 70%를 넘지 않는지 확인하는 것이 좋습니다.

실제 전세 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분들을 짚어드립니다. 계약 만료 시 임차인의 원상복구 범위와 임대인의 보증금 반환 시기를 명확히 하는 조항은 분쟁을 예방하는 데 효과적입니다.

특히, 전세 계약 시 확인해야 할 것 중 하나로, 잔금 지급 전에 반드시 등기부등본을 재확인하여 새로운 근저당 등이 설정되지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 관리비 부담 주체와 범위에 대한 명확한 규정도 필요합니다.

• 수리 관련 특약: 통상적인 마모나 노후로 인한 하자에 대한 수리 책임 범위를 명확히 합니다.
• 보증금 반환 특약: 임대차 종료 후 보증금 반환 시기 및 지연 시 이자율을 명시합니다.
• 계약 갱신 특약: 갱신 시 전세금 인상률 제한과 갱신 절차를 상세히 규정합니다.
• 담보 설정 특약: 계약 기간 중 임대인의 추가 담보 설정 금지 조항을 포함합니다.

안전한 전세 계약 절차

실제 실행 방법을 단계별로 살펴보겠습니다. 각 단계마다 소요시간과 핵심 체크포인트를 포함해서 안내하겠습니다.

시작 전 필수 준비사항부터 확인하겠습니다. 서류의 경우 발급일로부터 3개월 이내만 유효하므로, 너무 일찍 준비하지 마세요.

주민등록등본과 초본을 헷갈리는 경우가 많은데, 등본은 세대원 전체, 초본은 본인만 기재됩니다. 대부분의 경우 등본이 필요하니 확인 후 발급받으세요.

각 단계에서 놓치기 쉬운 부분들을 구체적으로 짚어보겠습니다. 경험상 가장 많은 실수가 발생하는 지점들을 중심으로 설명하겠습니다.

온라인 신청 시 인터넷 익스플로러를 사용하면 페이지가 제대로 작동하지 않는 경우가 많습니다. 크롬 최신버전이나 엣지를 사용하는 것이 가장 안전합니다. 모바일에서는 카카오톡 브라우저보다 Safari나 Chrome 앱을 사용하세요.

체크포인트: 각 단계 완료 후 반드시 확인 메시지나 접수번호를 확인하세요. 중간에 페이지를 닫으면 처음부터 다시 해야 하는 경우가 많습니다.

• ✓ 사전 준비: 신분증, 통장사본, 소득증빙서류 등 필요서류 모두 스캔 또는 사진 준비
• ✓ 1단계 확인: 로그인 성공 및 본인인증 완료 여부 확인
• ✓ 중간 점검: 입력정보 정확성 및 첨부파일 업로드 상태 확인
• ✓ 최종 확인: 접수번호 발급 및 처리상태 조회 가능 여부 확인

놓치기 쉬운 주의점 안내

전세 계약 시 놓치기 쉬운 함정들을 실제 경험을 바탕으로 알려드립니다. 미리 알면 불필요한 손실을 막을 수 있습니다.

특히 전세 계약서 작성 시 자주 발생하는 실수들을 구체적으로 짚어보겠습니다. 처음 계약하는 분들이 특히 주의해야 할 부분들입니다.

가장 빈번한 문제는 특약 사항을 명확히 기재하지 않아 발생하는 분쟁입니다. 예를 들어, ‘원상복구 범위’에 대한 합의가 명확하지 않으면 퇴거 시 예상치 못한 수리비를 요구받을 수 있습니다. 계약서에 ‘도배, 장판 등 통상적인 사용으로 인한 노후화는 제외한다’는 식의 문구를 반드시 추가해야 합니다.

계약금 외에 추가로 발생하는 비용에 대한 인지가 부족한 경우가 많습니다. 법무사 비용, 인지세, 그리고 중개수수료 외에 부가적인 서비스 비용까지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

또한, 잔금 지급 시 대출을 받는 경우, 예상치 못한 부대 비용이 발생합니다. 대출 취급 수수료, 보증료, 감정평가 수수료 등이 포함될 수 있으며, 이는 총 대출금액의 1-2%에 달할 수 있습니다. 3억 원 대출 시 300-600만 원의 추가 비용이 발생할 수 있으니, 미리 총 비용을 계산하여 예산을 확보해야 합니다.

⚠️ 전세 계약서 작성 특약 사항: ‘벽면 낙서, 못 자국 수리 비용’ 등 세부적인 원상복구 범위를 명확히 하지 않으면, 퇴거 시 수십만 원의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인 지연: 계약 당일이 아닌, 반드시 잔금 지급 직전에 재확인하여 새로운 근저당 설정 등을 확인해야 합니다.
• 융자금 상환 방식: 만약 임대인이 융자를 안고 전세를 주는 경우, 잔금으로 융자금을 상환하는 방식을 특약으로 명시하고, 잔금일에 상환 확인을 받아야 합니다.
• 기한의 이익 상실 조항: 임대인이 월세나 관리비 지급을 연체하는 경우, 세입자가 계약을 해지할 수 있도록 하는 조항을 포함하는 것이 좋습니다.
• 특약사항 누락: 구두 합의된 내용이라도 반드시 계약서에 명시해야 효력이 있습니다.